O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento ocorrido no dia 14/08/2019, definiu que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda, os juros de mora sobre o percentual a ser devolvido ao consumidor devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da decisão judicial, isto é, somente quando da decisão não couberem mais recursos.
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INCORPORADORAS PODEM ABATER DISTRATOS DO IMPOSTO DE RENDA
Por Marcela Rocha Scalassara
Conforme noticiado em 31/01/2019 pelo Blog MF[1], no último dia 28 de dezembro de 2018, foi publicada a Lei 13.786/18, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, regulamentando o chamado “distrato imobiliário”.
As novidades trazidas pela lei, além de terem reduzido número de ações judiciais sobre o tema, trazem também repercussões no âmbito tributário.
Por meio da Solução de Consulta nº 150, a Receita Federal publicou regras que favorecem as construtoras e incorporadoras em relação aos distratos, autorizando a dedução das vendas canceladas e devoluções do cálculo dos tributos.
De acordo com a Solução nº 150, caso os valores relativos a vendas canceladas e devoluções superem o total das receitas em um mês, poderão ser abatidas da base de cálculo do Imposto de Renda e da Contribuição social sobre o lucro líquido (CSLL), na forma do lucro presumido, bem como do cálculo de PIS e CONFINS.
Essas deduções podem ser efetuadas a partir do mês em que seja reconhecido o cancelamento ou a devolução em conformidade com o regime (caixa ou de competência) adotado pelo contribuinte, sem impedimento para seu uso em períodos subsequentes. Se tais valores forem referentes a períodos anteriores e não tiverem sido utilizados, eles poderão ser deduzidos nos períodos seguintes à sua apuração, vedada a repetição de indébito, restituição, ressarcimento ou compensação do tributo quitado.[2]
Nesse contexto, a Solução de Consulta nº 150 também responde alguns questionamentos.
Em relação à possibilidade de aproveitamento, em períodos de apuração subsequentes, de créditos tributários decorrentes do excesso de deduções/abatimentos, apurados em determinado período de apuração ficou definido que em relação à sistemática do lucro presumido (IRPJ) e do resultado presumido (CSLL), eventual excesso de deduções da receita bruta que ultrapasse o valor das receitas em determinados períodos de apuração, quando referentes à receita já submetida à tributação, importa em possibilidade de seu aproveitamento também como exclusão das receitas de períodos de apuração subsequentes.
Desse modo, pode-se concluir que os valores relativos a vendas canceladas e devoluções de vendas que integraram receitas já submetidas à tributação podem ser deduzidos das bases de cálculos dos tributos em períodos de apuração subsequentes, tanto na sistemática do lucro presumido, como no RET aplicável às incorporações imobiliárias e instituído pela Lei nº 10.931, de 2004.
Essa dedução pode ser efetuada a partir do mês de sua ocorrência, conforme seja adotado o regime de caixa ou de competência para o lucro presumido, sem impedimento para seu uso em períodos subsequentes.
Outro questionamento respondido pela solução de consulta diz respeito da forma de se utilizarem os valores de vendas canceladas e devoluções de vendas superiores aos valores de receitas e que não foram deduzidos em períodos anteriores.
Nesse sentido, a solução de consulta também permite concluir que é possível proceder a essa dedução em períodos posteriores, bem como a forma de fazer esse aproveitamento, nos termos descritos, vedada a repetição de indébito, restituição, ressarcimento ou compensação do tributo quitado.
Exemplificando: uma incorporadora, no regime especial de tributação (RET), sob a alíquota de tributos federais 4%, que tenha vendido R$ 100.000,00, mas teve R$ 200.000,00 de cancelamentos e devoluções, em um mês, poderia deduzir os 4% de impostos pagos sobre os R$ 100.000,00 (ou seja, R$ 4.000,00).
No período compreendido entre 2014 e 2018, observa-se a tendência de vendas menores que distratos, como apresenta a figura 1.
Assim, com a publicação dessa solução de consulta, ficam sanadas dúvidas sobre tributação, o que, aliada às novidades trazidas pela lei do distrato, tendem a reaquecer o mercado imobiliário.
Fonte:
[1] https://www.marquesfilhoadvogados.com.br/lei-regulamenta-distrato-imobiliario/
[2] Solução de Consulta nº 150, COSIT, 07/05/2019.
TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL: preservação da função social do contrato
Por Marcela Rocha Scalassara
Pela Teoria do Adimplemento Substancial do Contrato não se admite a extinção do negócio nos casos em que o inadimplemento é ínfimo se comparado à integralidade das obrigações assumidas e cumpridas pelo devedor.
Exemplificando um caso concreto, que foi objeto de recentíssimo julgamento do recurso de apelação pelo Tribunal de Justiça de São Paulo[1]: em decorrência de um compromisso de compra e venda para aquisição de imóvel, a obrigação de pagamento foi fracionada em 72 (setenta e duas) prestações.
Do total das prestações aventadas, houve o adimplemento de 63 (sessenta e três) prestações pelo comprador e inadimplemento das demais.
Portanto, houve o pagamento de percentual superior a 86% da obrigação celebrada:
No caso acima exemplificado, o Superior Tribunal de Justiça orienta a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, uma vez que o inadimplemento se refere à parcela de menos importância do conjunto de obrigações assumidas e já adimplidas pelo devedor:
INADIMPLEMENTO PARCIAL. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DE APENAS UMA DAS PARCELAS CONTRATADAS. INAPLICABILIDADE, NO CASO, DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. (…) 6. Segundo a teoria do adimplemento substancial, que atualmente tem sua aplicação admitida doutrinária e jurisprudencialmente, não se deve acolher a pretensão do credor de extinguir o negócio em razão de inadimplemento que se refira a parcela de menos importância do conjunto de obrigações assumidas e já adimplidas pelo devedor.[2]
O adimplemento substancial do contrato pelo devedor não autoriza ao credor a propositura de ação para a extinção do contrato, salvo se demonstrada a perda do interesse na continuidade da execução, que não é o caso. Na espécie, ainda houve a consignação judicial do valor da última parcela. Não atende à exigência da boa-fé objetiva a atitude do credor que desconhece esses fatos e promove a busca e apreensão, com pedido liminar de reintegração de posse. Recurso não conhecido.[3]
A finalidade é restringir o direito do credor à resolução do negócio quando houver adimplemento tão próximo do objetivo contratado, que torne desarrazoado o direito de resolução.
Em outras palavras, considera-se desarrazoada e desproporcional a retomada do bem imóvel, com a consequente resolução do compromisso de compra e venda, diante do pagamento efetivamente próximo ao pagamento integral do preço ajustado pelo comprador (no exemplo acima mencionado a somatória dos pagamentos encontrava-se efetivamente próxima ao pagamento integral da obrigação, superior a 86%).
Porém, fica o credor autorizado a perseguir o saldo devedor remanescente por outras formas legalmente cabíveis para satisfação do crédito, consideradas proporcionais.
O Enunciado nº 361 CJF/STJ, aprovado na IV Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho Nacional da Justiça Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça em 2006, estabelece que a Teoria do Adimplemento Substancial deve servir de baliza ao art. 475, do Código Civil[4], fazendo prevalecer a função social do contrato e do princípio da boa-fé objetiva:
O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando o artigo 475, do Código Civil.
Essa teoria está intimamente ligada aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação do enriquecimento sem causa.
A aplicação dessa teoria consagra um equilíbrio entre a pretensão do credor e a possibilidade do devedor e respeito aos valores constitucionais como a soberania e dignidade da pessoa humana.
O caso
No julgamento do caso acima exemplificado, a 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou a teoria do adimplemento substancial para impedir que uma construtora tomasse de volta imóvel que estava 86% quitado.
A empresa reclamava o apartamento por causa do atraso consecutivo de três parcelas.
No caso, as partes celebraram compromisso de compra e venda para a aquisição de bem imóvel, obrigação esta que foi fracionada em 72 (setenta e duas) prestações, com o adimplemento de 62 (sessenta e duas) prestações e pagamento parcial da prestação de nº 63 (sessenta e três) com o inadimplemento das demais pelo comprador.
Isso significa que, como no exemplo acima citado, houve pagamento de percentual superior a 86% da obrigação celebrada.
“A função social do contrato e os princípios que regem a dignidade da pessoa humana, sem retirar direito efetivo do credor, como restou decidido, preservam uma série de valores fundamentais, não violando, data venia, a estrutura jurídica e a sistemática de proteção de direitos lançados na Constituição da República”.
Assim, o e. TJSP consolidou o
entendimento de que sempre que possível, como no caso, o adimplemento
substancial do contrato deve ser reconhecido, pois valores de soberania e de
importância insuperável restam preservados.
[1] Apelação Cível 1014175-90.2016.8.26.0011
[2] STJ REsp 1255179/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 18/11/2015
[3] STJ REsp 272.739/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 01.03.2001, DJ 02.04.2001 p. 299
[4] Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
FONTE
https://www.conjur.com.br/2019-mar-06/tj-sp-reconhece-adimplemento-substancial-impede-penhora-imovel