A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou recentemente o entendimento de que o arrematante de imóvel, em hasta pública, é responsável pelo pagamento de despesas condominiais vencidas, anteriores à arrematação, desde que conste do edital do leilão a existência de débitos incidentes sobre o bem.

No caso, no julgamento do recurso especial nº 1.672.508/SP, a controvérsia cingiu-se em definir sobre a possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais.

O fundamento central da decisão para admitir a possibilidade de o arrematante constar no polo passivo de uma ação de cobrança de taxas condominiais consistiu no fato de que a dívida de condomínio é obrigação “propter rem”.

Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação “propter rem” e constando expressamente do edital do leilão a existência de ônus incidentes sobre o imóvel, o arrematante pode ser responsabilizado pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual.

Sobre a natureza jurídica da obrigação relativa a débitos condominiais, a 2ª seção do STJ  reafirmou que “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, que se caracterizam pela ambulatoriedade da pessoa do devedor, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”.[1]

Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência.

No caso específico dos autos, a transmissão da obrigação ocorreu pela arrematação do imóvel objeto da dívida condominial e o arrematante tinha plena ciência do débito em discussão judicial.

Outro ponto importante ressaltado pelo STJ para admitir a possibilidade de responsabilização foi a plena e prévia ciência do arrematante sobre a existência de ônus incidentes sobre o imóvel.

Assim, consoante a linha do entendimento do STJ, admitiu-se a inclusão do arrematante substituindo o antigo executado, respondendo pelas cotas condominiais do imóvel arrematado que não puderam ser adimplidas com a quantia arrecadada, ainda que anteriores à arrematação.

[1] STJ, REsp 1.483.930/DF.