Teoria do Adimplemento Substancial: Preservação da Função Social do Contrato

Por Marcela Rocha Scalassara

Pela Teoria do Adimplemento Substancial do Contrato não se admite a extinção do negócio nos casos em que o inadimplemento é ínfimo se comparado à integralidade das obrigações assumidas e cumpridas pelo devedor.

Exemplificando um caso concreto, que foi objeto de recentíssimo julgamento do recurso de apelação pelo Tribunal de Justiça de São Paulo[1]: em decorrência de um compromisso de compra e venda para aquisição de imóvel, a obrigação de pagamento foi fracionada em 72 (setenta e duas) prestações.

Do total das prestações aventadas, houve o adimplemento de 63 (sessenta e três) prestações pelo comprador e inadimplemento das demais.

Portanto, houve o pagamento de percentual superior a 86% da obrigação celebrada:

No caso acima exemplificado, o Superior Tribunal de Justiça orienta a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, uma vez que o inadimplemento se refere à parcela de menos importância do conjunto de obrigações assumidas e já adimplidas pelo devedor:

INADIMPLEMENTO PARCIAL. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DE APENAS UMA DAS PARCELAS CONTRATADAS. INAPLICABILIDADE, NO CASO, DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. (…) 6. Segundo a teoria do adimplemento substancial, que atualmente tem sua aplicação admitida doutrinária e jurisprudencialmente, não se deve acolher a pretensão do credor de extinguir o negócio em razão de inadimplemento que se refira a parcela de menos importância do conjunto de obrigações assumidas e já adimplidas pelo devedor.[2]

O adimplemento substancial do contrato pelo devedor não autoriza ao credor a propositura de ação para a extinção do contrato, salvo se demonstrada a perda do interesse na continuidade da execução, que não é o caso. Na espécie, ainda houve a consignação judicial do valor da última parcela. Não atende à exigência da boa-fé objetiva a atitude do credor que desconhece esses fatos e promove a busca e apreensão, com pedido liminar de reintegração de posse. Recurso não conhecido.[3]

A finalidade é restringir o direito do credor à resolução do negócio quando houver adimplemento tão próximo do objetivo contratado, que torne desarrazoado o direito de resolução.

Em outras palavras, considera-se desarrazoada e desproporcional a retomada do bem imóvel, com a consequente resolução do compromisso de compra e venda, diante do pagamento efetivamente próximo ao pagamento integral do preço ajustado pelo comprador (no exemplo acima mencionado a somatória dos pagamentos encontrava-se efetivamente próxima ao pagamento integral da obrigação, superior a 86%).

Porém, fica o credor autorizado a perseguir o saldo devedor remanescente por outras formas legalmente cabíveis para satisfação do crédito, consideradas proporcionais.

O Enunciado nº 361 CJF/STJ, aprovado na IV Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho Nacional da Justiça Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça em 2006, estabelece que a Teoria do Adimplemento Substancial deve servir de baliza ao art. 475, do Código Civil[4], fazendo prevalecer a função social do contrato e do princípio da boa-fé objetiva:

O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando o artigo 475, do Código Civil.

Essa teoria está intimamente ligada aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação do enriquecimento sem causa.

A aplicação dessa teoria consagra um equilíbrio entre a pretensão do credor e a possibilidade do devedor e respeito aos valores constitucionais como a soberania e dignidade da pessoa humana.

O caso

No julgamento do caso acima exemplificado, a 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo aplicou a teoria do adimplemento substancial para impedir que uma construtora tomasse de volta imóvel que estava 86% quitado.

A empresa reclamava o apartamento por causa do atraso consecutivo de três parcelas.

No caso, as partes celebraram compromisso de compra e venda para a aquisição de bem imóvel, obrigação esta que foi fracionada em 72 (setenta e duas) prestações, com o adimplemento de 62 (sessenta e duas) prestações e pagamento parcial da prestação de nº 63 (sessenta e três) com o inadimplemento das demais pelo comprador.

Isso significa que, como no exemplo acima citado, houve pagamento de percentual superior a 86% da obrigação celebrada.

“A função social do contrato e os princípios que regem a dignidade da pessoa humana, sem retirar direito efetivo do credor, como restou decidido, preservam uma série de valores fundamentais, não violando, data venia, a estrutura jurídica e a sistemática de proteção de direitos lançados na Constituição da República”.

Assim, o e. TJSP consolidou o entendimento de que sempre que possível, como no caso, o adimplemento substancial do contrato deve ser reconhecido, pois valores de soberania e de importância insuperável restam preservados.

[1] Apelação Cível 1014175-90.2016.8.26.0011

[2] STJ REsp 1255179/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 18/11/2015

[3] STJ REsp 272.739/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 01.03.2001, DJ 02.04.2001 p. 299

[4] Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.